2025年至2026年第一季，香港超級豪宅市場迎來結構性轉變——南區淺水灣及深水灣一帶異軍突起，成為內地資金及本地老牌家族爭相布局的焦點。不同於山頂純粹的至高海拔霸權，淺水灣及深水灣坐擁連綿沙灘、開闊海灣景緻及更低調隱私氛圍，同時具備駕車至中環核心區僅十五分鐘的便捷性。土地註冊處數據顯示，2024年至今南區傳統豪宅地段(淺水灣道、南灣道、香島道及深水灣道)共錄得超過27宗價值逾8000萬港元的大額物業買賣，其中過半買家來自內地新經濟背景及東南亞回流家族。
一、淺水灣深水灣：內地資本配置香港豪宅的首選錨點
根據恒峯資產追蹤的家族辦公室資金流向，過去18個月來自長三角及大灣區的實業家族對香港南區豪宅配置比例上升逾35%。淺水灣道近期一幢海景獨立屋以約4.6億港元易手，呎價達9.2萬港元，買方為經營高端製造業的內地家族；深水灣則有老牌洋房以3.8億港元成交，由本地豪門第四代增持。這些交易並非短線投機，而是基於「長期持有+跨代傳承」的考慮，彰顯對香港法治環境及資產永久權的信任。
二、南區稀缺性圖譜：海灣豪宅供應極度緊絀
淺水灣及深水灣沿岸可建獨立屋地塊基本開發殆盡，過去十年政府僅推出1幅位於南區的臨海低密度住宅地(壽臣山道)，其餘均為舊樓重建或收購重建。目前淺水灣道一線地段放盤僅約8-10間，業主多為長情家族，心態穩健。新建物業極其罕見，致使買家不得不轉向二手市場「逐盤競逐」。與此同時，內地買家偏好全海景、高私隱度並附有花園泳池的獨立屋，此類物業在市場上極其搶手，掛牌後平均35天內即獲洽購。
| 南區核心指標 | 當前數據 | 稀缺性/動態 |
|---|---|---|
| 淺水灣道/南灣道活躍放盤量 | 約11間 | 叫價介乎1.5億至8.2億，極少誠意放售 |
| 深水灣道一手供應 | 零 | 未來兩年無全新獨立屋項目 |
| 2024年至今最大額成交 | HK$5.18億 | 淺水灣道獨立屋，呎價達10.3萬 |
| 內地買家滲透率(2025) | 48% | 較2022年提升21個百分點 |
三、本地老牌家族同步增持：信心投票的信號效應
除了內地資金，香港老牌家族如紡織業、航運及金融世家亦在南區積極「加碼」。2025年末，一持有淺水灣物業逾三十年的傳統家族以逾2.1億港元增購毗連洋房，用於家族成員聚居及資產重組。業內分析指出，本地老錢家族對地段極其挑剔，他們持續增持南區代表對香港中長期樓市的底層信心——尤其是普通法環境及國際金融中心地位。這種本地資本與內地資本的共振，令南區豪宅形成獨特的「抗跌共識」。
四、成交案例解構：資金為何持續湧入淺水灣？
案例一：淺水灣道90號洋房 —— 2025年8月成交價約4.62億港元，呎價約9.8萬港元。買家為內地科技巨頭創辦人附屬家族基金，賣方為歐洲基金。經紀透露買家尤其鍾情於淺水灣沙灘全景及步行至沙灘的便捷性，且該物業具備極高改建彈性。
案例二：深水灣道某獨立屋 —— 2026年2月以3.92億港元成交，買家為本地老牌家族第三代，該家族已在南區持有三項物業。家族辦公室總監表示：「在全球不確定性下，南區海灣地段既是避風港，也保留城市頂級配套，難以被複製。」
五、南區豪宅未來三年展望：降息周期與跨境需求共振
隨著美聯儲預期降息及香港人才計劃持續吸引內地高淨值家庭定居，南區豪宅市場將進一步獲得流動性支撐。淺水灣及深水灣作為面向大灣區富有人群的「終極身份資產」，其估值可參考倫敦切爾西、新加坡那森路等一線豪宅，目前仍有約10-15%的追趕空間。另外，「新資本投資者入境計劃」優化後，部分合資格資產配置需求亦會流入南區逾5,000萬港元頂級物業市場，進一步提高需求韌性。
⚠️ 本報告僅供專業投資者及家族辦公室參考，購買南區豪宅涉及高額資金門檻、維護成本及市場波動風險，決策前請諮詢獨立財務及法律顧問。